没有成功的企业，只有时代的企业。企业始终处于不断变化的场景之中。适应变化者生存、变革创新者常青、持续奋斗者长盛，这是古今不变的规律。
三十五年来，是改革开放的历史机遇造就了万科，是国家的繁荣和进步成就了万科。而放眼未来，同样只有敏锐洞察环境变化的趋势，不断拥抱变化、不断升级经营管理，万科才能在基业长青的道路上越走越远。
城镇化过程逐渐进入第二阶段，城市发展逐渐趋于成熟。无论从客户需求端，还是土地供应端来看，增量都在趋于收敛，对存量价值的挖掘变得日益重要。同时，在城市化第二阶段，将从所有城市全面发展过渡到城市圈集约发展，城市能级的差距逐渐扩大，极化取代平衡成为未来主要趋势。从消费者结构和员工结构来看，新一代年轻人正在成为主流，他们的价值观和偏好更加多元化，企业无论产品服务方案，还是组织管理方法，都必须经历一个从简单到复杂的过程。而企业竞争也出现了升维的趋势，单一产品策划的时代已经结束，综合实力比拼的全面竞争年代已经来临。
面对经济结构性转型、城市化进程深化、人口结构变迁等中长期趋势，万科主动开启了“战略-机制-文化-组织-人”五位一体的全面转型升级。在战略上，万科追求与城乡和客户同步发展，从房地产开发商向“城乡建设与生活服务商”转型；在机制上，以混合所有制为体制基础，推进职业经理人制度向事业合伙人机制的再升级，打造同心同路、合伙奋斗的事业合伙人队伍，共同拥抱新时代的机遇与挑战；在文化上，继承“大道当然”的文化品格，发展“合伙奋斗”的事业合伙人文化，以共识、共创、共担、共享的理念原则，牵引思维、行为与机制的持续创新；在组织上全面重构，以战略方向、文化导向和事业合伙人机制为主线，打造矢量组织、冠军组织和韧性组织；在人才上，打造奋斗为本、劣后担当，持续创造真实价值的事业合伙人队伍，通过凝聚和激发广大奋斗者来推动事业的不断发展，通过事业的发展来实现全面价值和共同成就。
公司于1984年在深圳经济特区成立，1988年经深圳市人民政府“深府办（1988）1509号”文批准，公司实施股份制改革；1991年1月29日，公司发行的A股在深交所上市；1993年5月28日，公司发行的B股在深交所上市；2014年6月25日，公司B股以介绍方式转换上市地在联交所主板（H股）上市。
公司于1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商，业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2016年公司首次跻身《财富》“世界500强”，位列榜单第356位，2017年-2019年接连上榜，分别位列榜单第307位、第332位和第254位。
2014年公司第四个十年发展规划已经把“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务商”，2018年公司将这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化为四个角色：美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。
公司始终坚持为普通人提供好产品、好服务，坚持与城市同步发展、与客户同步发展的两条主线。近年来，公司在巩固住宅开发和物业服务业务固有优势的基础上，积极拓展业务版图，已进入商业开发和运营、租赁住宅、物流仓储服务、标准办公与产业园、冰雪度假、教育等领域。
集团在“城乡建设与生活服务商”的战略定位下，坚持“收敛聚焦，巩固提升基本盘”的工作主题，各BG、BU基于战略检讨、业务梳理、商业逻辑检验的结论，明确业务主航道，聚焦资源，持续提升经营质量；同时秉持“组织为战略服务，管理为业务服务”的原则，全面开展组织重建与事人匹配，为支持集团长远发展筑实基础。
集团业绩稳健增长，实现营业收入3,678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比分别增长23.6%和15.1%。集团财务、资金状况安全健康，继续保持行业领先的信用评级，截至报告期末，本集团持有货币资金1,661.9亿元，净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）33.9%。
本集团营业收入中，来自房地产及相关业务的营业收入为3,526.5亿元，占比95.9%，来自物业服务的营业收入为127.0亿元，占比3.5%。
2019年，行业调控延续“房子是用来住的、不是用来炒的”主基调，各地围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，因城施策，促进市场平稳发展。分区域看，重点城市销售面积总体保持增长，三四线城市销售面积有所下滑。
全国商品房销售面积同比微降。国家统计局数据显示，2019年全国商品房销售面积17.16亿平米，同比下降0.1%；销售金额15.97万亿元，同比增长6.5%，增速比2018年低1.5个百分点。分季度看，全国商品房销售面积增速分别为-0.9%、-2.3%、2.9%和0.1%。
重点城市的新房成交面积有所增长。公司长期重点观察的14个城市1商品住宅批准预售面积同比增长4.2%，成交面积同比增长8.8%。截至2019年底，上述城市的新房可售库存（已取得销售许可而尚未售出的面积）去化周期约9.7个月。
房地产新开工面积增速回落。全国房地产开发投资13.2万亿元，同比增长9.9%，增速较2018年提高
0.4个百分点；房屋新开工面积22.7亿平方米，同比增长8.5%，增速较2018年下降8.7个百分点。
土地市场供应和成交面积同比微增。根据中国指数研究院统计，2019年，全国300个城市住宅类用地供应建面同比增长4.7%，成交建面同比增长7.4%。下半年土地市场热度明显下降，土地底价成交和流拍现象明显增加，四季度住宅类用地平均溢价率下降至8.6%。
行业融资渠道依然受限。报告期内，行业融资渠道继续受到严格监管，房地产贷款增速回落。2019年末，全国主要金融机构房地产贷款余额同比增长14.8%，增速较上年末回落5.2个百分点。
①销售和结算情况
销售规模上升。2019年本集团实现销售面积4,112.2万平方米，销售金额6,308.4亿元，分别增长1.8%和3.9%。所销售的产品中，住宅占86.4%，商办占10.0%，其它配套占3.6%。本集团的住宅产品继续坚持面向主流客户自住需求的定位，144平方米以下的中小户型占比91.2%。2019年本集团在全国商品房市场的份额约4%，在21个城市的销售金额位列当地第一，在12个城市排名第二。
结算收入增长。本集团实现结算面积2,460.3万平方米，同比增长12.3%；实现开发业务结算收入23,340.4亿元，同比增长21.8%；开发业务的结算均价为13,577元/平方米（2018年：12,516元/平方米）。
已售未结资源规模上升。截至报告期末，本集团合并报表范围内有4,288.5万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约6,091.0亿元，较上年末分别增长15.6%和14.8%。
②开发投资情况
开竣工面积同比增长。2019年本集团开发项目新开工面积约4,241.1万平方米，同比下降15.1%，完成年初计划的118%；开发项目实现竣工面积约3,007.9万平方米，同比增长9.1%，完成年初计划的98%。
2019年本集团获取新项目147个，总规划建筑面积3,716.5万平方米，权益规划建筑面积2,478.4万平方米，权益地价总额约1,549.6亿元，新增项目平均地价为6,252元/平方米。
坚持围绕城市经济圈布局。按建筑面积计算，2019年新增项目71.5%位于一二线城市；按权益投资金额计算，79.9%位于一二线城市。
项目资源满足持续发展需要。截至报告期末，本集团在建项目总建筑面积约10,256.1万平方米，权益建筑面积约6,170.0万平方米；规划中项目总建筑面积约5,394.3万平方米，权益建筑面积约3,360.2万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约492.9万平方米。
集团物业服务以“让更多用户体验物业服务之美好”为使命，持续践行住宅商企两翼齐飞的发展战略，提升服务质量，扩大市场份额。报告期内，万科物业实现营业收入127.0亿元，同比增长29.7%。万科物业连续第十年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力TOP1”，连续第六年蝉联“中国房地产开发企业500强首选物业品牌”榜首，连续三年获得“中国特色物业服务领先企业——企业总部基地”荣誉称号，并蝉联中国物业服务品牌价值榜首。
报告期内，万科物业继续积极拓展项目资源，新拓展项目的年饱和收入（指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入）54.06亿元，同比增长33.13%。新拓展项目中，住宅物业服务新增签约面积1.03亿平方米，新增饱和收入33.39亿元，非住宅物业服务新增签约面积0.18亿平方米，新增饱和收入20.66亿元。截至报告期末，万科物业累计签约面积6.4亿平方米，同比增长26.1%，其中已接管合同面积4.5亿平方米，为未来储备1.9亿平方米。
租赁住宅业务以青年长租公寓（“泊寓”）为主要产品线，同时探索为不同类型客户提供长期租住解决方案；通过让客户“放心、省心、开心、暖心”的四心服务文化，积极提高服务质量。
报告期内，租赁住宅业务继续坚持围绕核心城市布局，积极提高项目经营与服务质量。2019年租赁住宅业务新增开业5.6万间，截止报告期末，累计开业11万间，已开业房间中81%位于北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、青岛、南京、苏州、武汉、西安、济南等14个核心城市，成熟期项目（开业半年及以上）的平均出租率约90%。
本集团努力提升城中村内的长租公寓改造和开业效率，报告期内城中村内的长租公寓新增开业3.5万间。
本集团以印力集团作为商业开发与运营平台。2019年底，印力集团运营管理项目108个，覆盖50多个城市，管理面积近900万平方米，已开业面积为644万平方米。
报告期内，杭州金沙印象城、济南印象城、合肥万科广场、贵阳印象城四个购物中心开业，融合城市和区域特点形成的独有IP受到消费者的欢迎；上海三林印象城、长沙印象汇、淄博印象汇和潍坊印象汇更新升级并重新开业后均有不错表现；数字化会员运营系统覆盖52个项目，会员数量超过500万，上海印力荣获2019年世界互联网大会（乌镇）“中国大数据应用最佳实践案例”；积极开展资本市场创新探索，2019年11月发起印象壹号商业投资基金，总规模30亿元，未来将投向购物中心的开发和运营。
本集团以“万纬物流”为物流仓储服务平台，经过近五年发展，服务客户超过850家，涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。
2019年万纬物流进一步完善核心节点布局。新获取项目21个，合计可租赁物业的建筑面积约为191万平方米。截至报告期末，万纬物流进驻44个城市，获取138个项目，其中高标库123个（包括9个高标库与冷库一体化综合物流园），冷库15个，可租赁物业的建筑面积约1086万平方米。截至本报告披露日，万纬物流共计稳定运营53个项目，包括45个高标库项目和8个冷链项目，其中高标库稳定运营项目平均出租率为92%，冷库的全年仓库使用率为82%，较2018年大幅提升。
报告期内，本集团实现净利润551.3亿元，同比增长11.9%；实现权益净利润388.7亿元，同比增长15.1%。
本集团房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%，较2018年下降2.5个百分点。本集团全面摊薄的净资产收益率为20.7%，较2018年下降1.0个百分点。
2019年本集团实现投资收益49.8亿元，同比减少26.6%。其中，来自联营、合营公司实现的公司权益利润为37.9亿元。
截至2019年底，本集团净负债率为33.9%。
截至报告期末，集团有息负债合计2,578.5亿元，占总资产的比例为14.9%。有息负债以中长期负债为主。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计938.9亿元，占比为36.4%；一年以上有息负债1,639.7亿元，占比为63.6%。
分融资对象来看，银行借款占比为54.5%，应付债券占比为24.1%，其他借款占比为21.4%。
分利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比36.5%，浮动利率负债占比63.5%。有抵押的有息负债50.1亿元，占总体有息负债的1.9%。
分境内境外来看，境内负债占比73.9%，境外负债占比26.1%。人民币负债占比74.1%，外币负债占比25.9%。
集团通过公司债券、超短期融资券、中期票据等融资工具持续优化债务结构、降低融资成本，提升公司对财务风险的防范能力。
凭借良好的市场信用，本集团境内外资本市场发行得到各类金融机构认可。报告期内，本集团分两次完成总额为45亿元住房租赁专项债券发行，发行利率分别为3.65%和3.55%；完成5亿元超短期融资券发行，发行利率3.18%；此外还完成多次美元中期票据发行，最低票面利率为3.15%。
报告期内，本集团实际利息支出合计139.6亿元，其中资本化的利息合计56.9亿元。
集团坚持“以现金流为基础的持续真实价值创造”理念，不断提高资金管理的计划性和精细度，全年实现经营性现金净流入456.9亿元，截至报告期末，本集团持有货币资金1,661.9亿元，远高于一年内到期的流动负债的总和938.9亿元。货币资金中，人民币占比97.2%，美元、港币、英镑等外币合计占比2.8%。
截至报告期末，本集团存货金额为8,970.2亿元，较2018年底增长19.6%。其中，拟开发产品为2,076.1亿元，占比23.1%；在建开发产品6,222.2亿元，占比69.4%；已完工开发产品（现房）660.3亿元，占比7.4%。
报告期末，项目存货跌价准备为29.9亿元。
本集团于2014年推出项目跟投，将项目经营成果与员工利害关系直接挂钩，鼓励跟投人员为公司和股东创造更大价值。截至2019年底，本集团累计有865个项目引入跟投机制。报告期内新获取的项目中，跟投认购金额为41.57亿元，占跟投项目资金峰值的1.87%，占万科权益资金峰值的2.48%。
当前外部环境呈现出高度的复杂和不确定性。中长期来看，行业已步入存量竞争时代，市场从卖方市场转变为买方市场，对客户的竞争更加激烈，对企业综合实力的考量更加严峻。短期来看，新冠肺炎疫情的爆发进一步加大了不确定性，对企业在认识、态度、能力、行动方面提出了更高要求。
在“以客户为中心，以现金流为基础，坚持合伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展”的长期经营方针下，本集团将以“聚焦产品服务，深化组织重建，巩固提升基本盘”作为年度工作主题，做好各项工作。具体而言：
（1）平稳度过疫情，增强企业免疫力，做好热身准备，在保障员工安全的前提下加快复工进度，全力减少疫情给经营带来的影响。
（2）持续巩固提升基本盘，聚焦产品服务，打造客户愿意买单的好产品、好服务、好项目。
（3）落实精益运营，提高经营效率和效益。
（4）量入为出，做好投融资工作，保持融资安全弹性，保持行业领先的信用评级。
（5）坚持城乡建设与生活服务商的既定战略，“与城市同步发展，与客户同步发展”，持续开展战略修订，探索数字化战略，指导和助力业务发展。